地价2万元/㎡=房价4万元/㎡？接下来，你还在常州买房吗？

常州地价破2万元/㎡了，房子该怎么买？

“这是一场最后的狂欢”，“常州楼市已经站在了悬崖边上”……

种种类似的舆论，被推到了大众面前。对于普通购房者而言，如果缺乏对常州的深入认知或对房地产市场的足够观察，这种舆论是具有致命性的。

何来狂欢？何谓悬崖？

如果没有足够的理性判断，这一切不过是一场自导自演的短暂自嗨或自我迷茫罢了。

地价2万元/㎡，房价4万元/㎡？

我们一直说，土拍是房地产市场的晴雨表，其热度大概率能透露未来一段时间内的楼市热度。

这一点是毋庸置疑的。

但，地价破万就等于房价破2万元/㎡，地价破1.5万元/㎡就开始放言常州房价要普遍进入3万元/㎡了。地价破了2万元/㎡，又有人开始扬言房价要破4万元/㎡了……

且不说高地价并不可能在短时间内普遍出现，单就这种房价等于地价翻倍的定价论，有很大的煽动性，却毫无逻辑可言。

去年常州拍出二十余幅万元地的时候，我们就说过，房价结构性上调是必然的，但能否突破3万元/㎡，还是要看产品。而去年9月的调控加码，则更是为房价突破天花板增加了一个难度砝码。

截止到目前，去年成交的万元地房价价格情况如何呢？

普遍3万+的时代到了吗？

从已经入市的项目来看，2020年成交的21宗万元地中，已经入市的有12宗，备案均价过3万元/㎡的仅新城荣盛·天翌一个项目。

我们可以看到的是，一些品质较高的产品，仍然难以突破3万元/㎡的门槛，这与市场调控有着极大的关系。

这也就意味着，2万元/㎡的地价，想要卖出4万元/㎡的房价，并不是翻倍这么简单的。

同时，从这个价格体系来看，至少今年，常州还很难出现遍地3万元/㎡的市场格局。

截止到目前，常州在售均价3万元/㎡以上的项目约4-5个左右。对比周边城市，无锡单盘均价超3万元/㎡的在售新建商品房项目为16个，苏州、南京均超100个。

地价涨了，房价会跟着涨吗？

我们不得不承认的是，随着地价的逐步走高，新房价格仍然会存在结构性上调。

去年常州主城成交43宗宅地，其中21宗为万元地，这些宅地备案价即便突破不了3万元/㎡，也基本都在2万+元/㎡了。

如果常州的地价还要进一步上涨（地价无止境的上涨也不可能，新的土拍规则已在酝酿），那未来新房价格进一步结构性上调是肯定的。

但记住，常州房价早已过了普涨的时间段，新房价格是受调控影响的，老地块项目房价在新房阶段大涨的可能性不大。新地块项目房价备案阶段也会有新的核算限价规则。

那二手房呢？地价对二手房的影响要从两方面来看。

首先是地段及品质相对较好的次新房，房价会有一定的涨幅。品质较差的次新房次之。

其次是没有学区等资源加持的老破小，房价受土拍影响会较小，因为这种房子流动性较差，仅有居住属性。

值得注意的是，由于二手房价受市场影响较大，议价空间也会相对更大。毕竟有流动性的才叫商品，如果没有流动性则只能叫“不动产”。

常州楼市 未来的支撑力在哪？

有人说：“常州没有人，没有产业，甚至连炒房客都没了，房价一直涨，支撑力到底在哪呢？”

看几组数据：

1、十三五期间，常州累计引进各类人才39万人，每万名劳动者中高技能人才数连续7年全省第一。2020年，常州招引顶尖人才11名、领军型创新创业人才项目239个，在首届全国职业技能大赛上获金牌数全省第二、奖牌数全省第一。

2、十三五期间，常州全社会研发投入占比达3%，科技进步贡献率达65.8%、高于省均1个百分点，高新技术产业产值比重较2015年提高3个百分点。获中国工业大奖数、工业强基工程项目数全国地级市第一。万人发明专利拥有量达40.19件，是2015年的2.14倍。

3、2019年，常州居民人均存款余额达到92230元，与苏州、南京、南通、无锡处于同一水平。

2016年到2018年的房价上涨期，也是常州房地产投资的高峰期。自2019年开始，常州房地产市场逐步进入内部改善期，高端产品的频频出现，激发了常州本地购房者的改善购房潮流。

而现如今，市场逐步开始细分。一方面，市场调控肯定不会放松，房地产市场肯定要保障刚需，另一方面，改善市场的购买力仍然充足。

真正健康的市场，从来不是靠炒房客撑起来的。放眼当今楼市，有多少被炒房客席卷的城市，正在承受“挤水”的阵痛。

在新一轮挂地中，常州肯定会有全新的土拍规则。房价、地价维稳，必然是主基调。常州的实力，完全足够支撑常州房地产市场健康平稳的发展。

从业多年，总有人问我们哪里的房子可不可以买，对于自住需求的提问，我们总是毫无保留的提供我们的建议。对于投资需求的提问，我们几乎不做导向性引导。

为什么，因为我们不炒房，我们只是单纯的讨论买房这件事！

总有人说高房价是泡沫，但等了这么多年，泡沫破了吗？

总有人说现在买房要被割韭菜，可是如果你真没有房子？你怎么做韭菜？如果你是要换房，你是想换更好的还是更小的？

对于购房者而言，真正的危险，不是房地产这个市场带来的。而是身处当下，却妄言未来……

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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